Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımları

1-EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI

    Emsal karşılaştırma yaklaşımı mülk  fiyatlarını  pazarın belirlediğini kabul eder. Pazar Değeri ,pazar payı için birbirleriyle rekabet halinde olan mülklerin pazar fiyatları üzerinde bir çalışma gerçekleştirilerek hesaplanır. Veriler mevcut olduğunda emsal karşılaştırma yaklaşımı, değerin takdirinde kullanılan en doğrudan ve sistematik yaklaşımdır. Emsal karşılaştırma yaklaşımı süreci, konu mülke ilişkin satış verilerinin toplanıp doğrulatılmasından sonra bir veya daha fazla sayıda emsal birimin seçilerek analiz edilmesini içerir. Bu düzeltmeler ile birlikte her bir karşılaştırılabilir mülkle değerlemesi yapılan mülk arasındaki farklılıkları azaltabilir. Karşılaştırma unsurları arasında, devredilen taşınmaz mülk hakları, finansman şartları, satış koşulları, satın almanın hemen ardından yapılan harcamalar, pazar koşulları, mevki, fiziksel özellikler, ekonomik özellikler, kullanım ve bir satışın taşınmaz olmayan bileşenleri yer almaktadır.

2-MALİYET YAKLAŞIMI

     Maliyet yaklaşımı, yüklenici (müteahhit) yöntemi olarak da bilinir, birçok ülkede tanınan bu yaklaşım, herhangi bir uygulamada maliyet yaklaşımı araziyi satın alıp, gecikmeden kaynaklanan herhangi bir anormal gider olmaksızın yeni bir mülk inşa etmenin maliyetlerini veya aynı kullanımı elde etmek amacıyla eski bir mülkü uyarlamanın maliyetlerini tahmin ederek değeri (Yeniden Yapım Maliyet Değeri) belirler. Arazinin maliyeti, toplam inşaat maliyetine eklenir. Uygulanabilen durumlarda girişimcilik teşviki veya girişimci kar tahmini de genelde inşaat maliyetlerine eklenmektedir.Piyasada sık sık alım-satımı yapılmayan mülklerin değerlemesinde, özel kullanımı olan yapılar değerlemeye konusu ise, karşılaştırılabilir satış bilgisi olmadığında, alışılagelmişin dışında bir mülk olduğunda veya çok yavaş bir pazarı olduğunda, gelir getiren bir mülk cinsi olmadığında, fizibilite çalışmalarında, yarım kalmış veya teklif aşamasındaki projelerin değerleme çalışmalarında, arsa ve yapıların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekli durumlarda, eklentiler ve yenilemeler söz konusu olduğunda, emsal satış bilgileri yetersizse Maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılabilir.

3-GELİR İNDİRGEME (KAPİTALİZASYONU) YAKLAŞIMI

    Gelir indirgeme yaklaşımı, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alarak net (işletme) gelirini belirler ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, tek bir yılın gelirine tek bir oran (genel indirgeme oranı veya tüm risklere ilişkin getiri oranı) uygulanarak veya bir getiri veya iskonto oranının (yatırım getirisi ölçümlerini yansıtan) belirli bir zaman dilimi içerisindeki bir dizi gelirlere uygulanmasıyla yapılır. Gelir indirgeme yaklaşımında, gayrimenkulün Pazar Değeri, gelir yaratma kapasitesiyle ölçülür. Gelir indirgeme yaklaşımı, değerin gelecekte elde edilmesi beklenen faydalara göre belirlendiği beklentiler ilkesine dayandığından beklenti ilkesi ilgili yaklaşımın temel öğesidir.

Hasan Tan

SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Adli Bilirkişi

Cep Telefonu : +90 505 310 36 40