KİRA TESPİT DAVASI AÇMA SÜRESİ VE KARARIN ETKİSİ NEDİR?
Kira tespit davası, kira sözleşmesinin taraflarının, kira bedelinin belirlenmesi talebiyle açtıkları bir dava türüdür. Bu dava, kira sözleşmesinin süresi boyunca, her beş yılda bir açılabilir.
Kira tespit davasının açma süresi, kira sözleşmesinin süresinin dolmasından en az otuz gün öncedir. Örneğin, kira sözleşmesi beş yıllığına yapılmışsa, kira tespit davası en geç dördüncü yılın sonuna kadar açılmalıdır.
Kira tespit davasının açılabilmesi için, kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmış olması gerekir. Sözlü kira sözleşmelerinde, kira bedelinin tespiti için dava açılamaz.
Kira tespit davasında, mahkeme, kira bedelini, tüketici fiyat endeksindeki artış oranını, kiralanan yerin durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak belirler.
Kira tespit davasında verilen karar, taraflar için bağlayıcıdır. Bu karara karşı, taraflar istinaf veya temyiz yoluna başvurabilirler.
Yatırımcılara Yönelik Öneri
Yatırımcılar, kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşmazlık yaşamamak için, kira sözleşmesini yazılı olarak yapmalı ve sözleşmede kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümlere yer vermelidir.
Kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşmazlık yaşanması halinde, kira tespit davası açılmadan önce, taraflar arasında bir uzlaşma görüşmesi yapılması önerilir. Uzlaşma görüşmesinin sonuçsuz kalması halinde, kira tespit davası açılabilir.
Kira tespit davası açarken, kira sözleşmesinin süresinin dolmasına en az otuz gün kala dava dilekçesi hazırlanmalıdır. Dava dilekçesinde, kira bedelinin belirlenmesi talebinin yanı sıra, kira sözleşmesinin süresi, kiralanan yerin durumu ve emsal kira bedelleri gibi hususlar belirtilmelidir.
Kira tespit davasında verilen karar, taraflar için bağlayıcıdır. Bu karara karşı, taraflar istinaf veya temyiz yoluna başvurabilirler.
Kira tespit davası, kira sözleşmesinin tarafları için önemli bir hak ve imkandır. Bu dava, kira bedelinin hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenmesini sağlar.
“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava red edilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6552 E., 2019/2619 K. kararında ifade edilmiştir.)
“iki yıl süreli kira sözleşmesinde her yılın kira parası miktarının yazılı olması nedeniyle kira parasının tespiti istemli davalarda tespite konu sözleşmelerdeki “… ikinci yıl kira parası … Ticaret Odası Tüketici Fiyat Endeksi artışı baz alınarak tespit edilecektir ” hükmünün kira artış şartı olarak kabul edilip edilm…….Her iki davaya konu olan kira sözleşmeleri konut ve çatılı iş yeri kira türüne ilişkin olup iki yıl sürelidir. Sözleşmede ilk yılın kira bedeli belirlendiği halde sözleşmenin 10. maddesinde “…ikinci yıl kira parası … Ticaret Odası Tüketici Fiyat Endeksi artışı baz alınarak tespit edilecektir ” düzenlemesi mevcuttur. Dairemizin istikrarlı uygulamasına göre kira sözleşmelerinde tarafların belirledikleri ilk yıla ilişkin kira bedelinde sonraki kira yılları için artışlı olarak belirlenmesi veya sözleşmede sonraki yılın kirasında artış usulünü kararlaştırmış olmaları kira sözleşmesinin süresi sonrasındaki yenileme dönemleri için kira bedelinin yenilenen dönemlerde artırılacağına dair taraflar arasında bir artış iradesi olduğunun kabulünü gerektirir. Sözleşmedeki tarafların artış iradesi ise kira tespit davalarının yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün öncesinde dava açılması veya bu süre öncesinde yazılı bildirim yapılmasının hukuksal önemini ortadan kaldırır. Sözleşmede tarafların yeni dönem kirası bakımından artış iradesini ortaya koymaları halinde davanın tespit konusu yeni dönem içinde açılması yeterli olacaktır.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/1029 E., 2019/1790 K. kararından alıntıdır.)
Sorunlarınızın çözümünde, çözüm ortağınız olarak bizi tercih ettiğiniz için teşekkür ederiz.
İletişim : 0505 310 36 40
SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Adli Bilirkişi
Cep Telefonu : +90 505 310 36 40
