ORTAK YERLER nedir ?

Ortak yerler, ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerdir.

Ortak yerler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde şu şekilde tanımlanmıştır:

“Ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, bu kanun gereğince kat maliklerinin müşterek mülkiyeti vardır. Kat malikleri, bu mülkiyet payına bakılmaksızın, arsa payı oranında ortak yerlerden faydalanma hakkına sahiptirler.”

ORTAK YERLER: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş binalarda bağımsız bölümler dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlere ortak yerler denir. Örnek; temeller, ana duvarlar, avlular, merdivenler, koridorlar, kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri gibi. Kat mülkiyeti kanunundaki ortak yerler ile Tapu Sicil Tüzüğünün 26. Maddesinde düzenlenen ortaklaşa kullanılan yer (müşterek methal) adlı kavramlardır.

Ortak Yerlerin Türleri

Ortak yerler, aşağıdaki şekilde sınıflandırılabilir:

• Temel nitelikteki ortak yerler: Temel nitelikteki ortak yerler, ana gayrimenkulün varlığı ve kullanılması için zorunlu olan yerlerdir. Bu yerler, bağımsız bölümlerin bulunduğu bodrum, zemin, ara kat, çatı, dış cephe, ortak koridor, merdiven, asansör, otopark, bahçe, çamaşırhane, sığınak, kalorifer dairesi ve benzeri yerleri kapsar.

• Yardımcı nitelikteki ortak yerler: Yardımcı nitelikteki ortak yerler, ana gayrimenkulün kullanılması için gerekli olan, ancak temel nitelikteki ortak yerler kadar zorunlu olmayan yerlerdir. Bu yerler, bağımsız bölümlerin ortak kullanımı için yapılmış olan, elektrik, su, ısıtma, kanalizasyon, havalandırma gibi tesisatı ve bunlara ait cihazları kapsar.

• Süsleme ve çevre düzenlemesine ait ortak yerler: Süsleme ve çevre düzenlemesine ait ortak yerler, ana gayrimenkulün güzelliğini ve değerini artıran yerlerdir. Bu yerler, bahçe, park, havuz, çiçeklik, peyzaj düzenlemesi ve benzeri yerleri kapsar.

Ortak Yerlerin Kullanımı

Ortak yerler, kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir. Bu nedenle, kat malikleri, ortak yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Ancak, bu hak, kat maliklerinin haklarını çiğnemeyecek şekilde kullanılmalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat malikleri, ortak yerlerden yararlanırken, aşağıdaki hususlara dikkat etmek zorundadır:

• Ortak yerlerin amacına uygun olarak kullanılması gerekir.
• Ortak yerlerin diğer kat maliklerinin haklarını ihlal edecek şekilde kullanılması yasaktır.
• Ortak yerlerin bakım ve onarımına katılmak gerekir.

Ortak Yerlerin İdaresi

Ortak yerlerin yönetimi, kat malikleri kurulu tarafından yapılır. Kat malikleri kurulu, ortak yerlerin bakım ve onarımı, korunması, kullanılması ve işletmesine ilişkin kararları alır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ortak yerlerin yönetimi ile ilgili temel kurallar şunlardır:

• Ortak yerlerin yönetimi, kat malikleri kurulu tarafından yapılır.
• Kat malikleri kurulu, her yıl en geç ilk üç ay içinde toplanır.
• Kat malikleri kurulu, toplantıya kat maliklerinin yarısından fazlasının katılımıyla toplanır.
• Kat malikleri kurulu kararları, toplantıya katılan kat maliklerinin çoğunluğuyla alınır.

Ortak Yerlerle İlgili Sorunlar

Ortak yerler, kat malikleri arasında anlaşmazlıklara neden olabilecek konulardır. Bu nedenle, ortak yerlerin kullanımı ve yönetimi konusunda kat malikleri arasında anlaşmaların yapılması önemlidir.

Ortak yerlerle ilgili yaygın sorunlardan bazıları şunlardır:

• Ortak yerlerin amacına uygun olarak kullanılmaması
• Ortak yerlerin diğer kat maliklerinin haklarını ihlal edecek şekilde kullanılması
• Ortak yerlerin bakım ve onarımının yapılmaması

Ortak yerlerle ilgili sorunların çözümü için, kat malikleri kuruluna başvuru yapılması gerekir. Kat malikleri kurulu, sorunun çözümü için gerekli kararları alır.